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吴方平律师 吴方平律师,义乌人,2017年度义乌优秀律师,浙江义乌律师协会刑事辩护委员会委员,义乌市法律援助中心值班律师。吴方平律师长期坚持学习,勤于钻研业务,理论功底深厚,业务精益求精,具有扎实的法学理论功底,毕业后进入金华市... 详细>>

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律师姓名:吴方平律师

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婚姻家庭

离婚纠纷房屋如何执行

  一、离婚纠纷房屋如何执行

  夫妻在婚姻关系存续期间共同购买、共同建造的房屋,或者婚前双方共同出资购买、建造的房屋,是夫妻共有房屋,离婚时应作为夫妻共同财产分割。这一点基本上已经达成共识。

  我国《婚姻法解释(二)》第20条规定,双方对夫妻共同财产中房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理:

  (一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;

  (二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方补偿;

  (三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。司法实践的通常做法是:共有房屋能实际分割使用的,可以分割使用。对不能分割使用的,可以作价分给一方,另一方取得补偿。在确定房屋分给哪方时,应考虑双方住房情况、照顾抚养子女的一方。在双方条件等同的情况下,应照顾女方。

  婚后双方对婚前一方所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建,离婚时未变更产权的,房屋仍归产权人所有,增值部分中属于另一方应有的份额,由房屋所有权人折价补偿另一方。进行过扩建的,扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。离婚时,如一方生活困难,如离婚后没有住处,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。

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二、离婚时已经取得产权的房屋,如何执行

  第一,对于私房和具备产权证可上市交易的公房,一般以产权证颁发的时间来界定是否为夫妻共同财产。按照物权法的规定,以及我国房屋管理的行政管理政策,一般情况下,房屋办理产权登记,是房屋所有权取得的必经程序。

  也就是说,只有办理了产权登记或过户手续才能真正取得房屋所有权。因此,如果诉争的房屋是结婚登记后取得所有权的,应定为夫妻共同财产;如果在结婚登记之前取得所有权的,一般情况下,应认定为个人财产而不能作为夫妻共同财产分割;例外情况下,双方均认可为夫妻共同财产且不损害第三人利益。

  第二,夫妻一方婚前承租的公房,在婚姻关系存续期间以共同财产购买为产权的,该房屋为共同所有。由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易,具有一定的交换价值,在离婚分割该房屋时,可区分下列情形处理:

  1、一方婚前承租的公房,是基于福利政策分配取得,婚后以共同财产购买为产权的,由于在婚姻关系存续期间内,无法体现出原公房使用权的交换价值,则在离婚分割该产权房时,可不考虑原公房使用权交换价值的单独归属。

  2、一方婚前承租的公房,是其以个人财产支付对价取得的,婚后以共同财产购买为产权,在离婚分割该产权房时,应当将取得原公房使用权时所支付对价部分,确定为当时承租的夫或妻一方个人所有,产权房的剩余价值按共同财产分割。

  3、对于婚前由夫或妻一方父母承租,婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房,原公房使用权的交换价值可参考《婚姻法解释(二)》第22条的规定,推定为父母对夫妻双方的赠与,离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。虽然是以夫妻一方名义购买,但不是以夫妻共同财产而是以一方父母财产购买,产权证系夫妻双方的名字,仍应为共同财产,只是在财产分割时,酌情考虑财产来源因素。原系一方父母承租的公房,后以一方名义而非夫妻名义购买成为了公房,且购买的出资来自该方父母,应为一方所有的财产。原系一方父母承租的公房,虽然以夫妻共同财产购置,但产权证上不仅有夫妻一方或双方名字,还有一方父母名字,该房为家庭共有财产。

  三、婚前一方购买的房屋,如何处理

  夫妻一方婚前以个人财产购买房屋,并按揭贷款,产权登记在自己名下的,该房屋仍为其个人财产,按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务,为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。

  产权证登记在一方名下,但另一方有证据证明婚前购房时,其也同意出资的,在离婚分割财产时,该房屋为产权登记人的个人财产,剩余未归还的债务,为其个人债务。但对首期款和已归还的贷款中属于另一方出资和清偿的部分,应当予以返还。

  一方婚前购买的房屋,另一方有证据证明其婚前是基于双方认可所购房屋为共同所有而进行出资的,则虽然该房产登记在一方名下,仍应认定为夫妻共同财产,分割时应按共同财产的分割原则进行处理,其按揭贷款债务为共同债务。但对于存在当事人出资比例悬殊,且婚后确未共同生活,或婚姻关系存续期间较短等情形的,可参考当时的出资比例对房产进行分割,不宜各半分割。



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